De Chinese huizenmarkt

November 20, 2018

Share this article:

Door een enorme huizenmarkt boom in China zijn de afgelopen jaren de huizenprijzen in China enorm gestegen. Hoewel het erg moeilijk kan zijn om een bubbel te identificeren, hebben veel mensen een vermoeden dat hier een bubbel ontstaat. Er wordt veel verwezen naar de ghost cities van China. Dit zijn leegstaande miljoenensteden, die vanuit ons oogpunt erg zorgwekkend kunnen zijn. Maar zijn deze ontwikkelingen eigenlijk zo erg als het doet vermoeden?
De regering van China komt vaak zeer controlerend over. Hierdoor is de knoop doorhakken bij moeilijke keuzes vaak makkelijker omdat politici zich meer kunnen focussen op de lange termijn in plaats van prioriteit hoeven te stellen aan herverkiezingen. Echter worden in veel vergelijkbare systemen de belangen van de mensen met de touwtjes in handen voorop gezet. China lijkt hier vrij goed mee om te gaan. Dit is vooral te merken aan de grootse lange termijn plannen, denk aan de nieuwe zijderoute, of de ontwikkeling van openbaar vervoer in China.
Ghost cities zoals in China komen niet voor in de westerse wereld, maar voor een economie die lang vooruit rekent, is het prima te verklaren. Deze steden worden gebouwd om voor te bereiden op de toekomstige vraag naar huizen, om de druk van groei van de grootste steden weg te halen en om de huizenprijzen kunstmatig te kunnen beïnvloeden. Vooral dit laatste punt is interessant: waarom zou China zijn huizenprijzen laag willen houden?
Het doel van de Chinese regering is de welvaart van China zo goed mogelijk te verbeteren. Voor economische groei zijn lage woonkosten essentieel. Dit zorgt er voor dat de leefkosten van mensen lager zijn, en dus voor minder loon kunnen werken. Hierdoor verbetert de internationale handelspositie
De centrale Chinese regering leidt over de afgelopen jaren een gemixt stimulerend beleid. In het verleden heeft China vooral een aanscherping beleid gevoerd. Dit doet de regering door de rente te verhogen, en de eisen voor het kopen van een huis te verscherpen. Vanaf 2013 is de centrale regering echter van tactiek gewisseld en voert het vooral een stimulerend beleid, dit om de huizenmarkt verder te laten ontwikkelen, zodat de levensstandaard verbeterd, ten koste van economische groei. Een veel gebruikt argument hiervoor is dat China langzaam van een exportland naar een importland aan het veranderen is. Met exportland wordt bedoeld dat de economie van China vooral gedreven wordt door export. De huidige handelspositie werkt dit echter tegen. Door stimulatie van de huizenmarkt, door bijvoorbeeld de rentestand te verlagen, zal export dalen, maar zal de welvaart van de gemiddelde Chinees wel stijgen.
Er ontstaat dus een afweging voor welvaartsontwikkeling via export op lange termijn, of via de huizenmarkt binnenlands. Zoals eerder genoemd lijkt China te wisselen van exportland naar importland en de beleidsvoering op de huizenmarkt is hier zeker een goede indicator voor.
De groei van de Chinese huizenmarkt is afhankelijk van de vraag naar huizen. De vraag naar huizen is in zichzelf weer afhankelijk van het vertrouwen van consumenten in de huizenmarkt. Door een meer stimulerend beleid uit te voeren stijgt de vraag naar huizen, en dus zal het vertrouwen stijgen.
Uit onderzoek van Zheng, Sun & Kahn naar de Chinese huizenmarkt blijkt dit waar te zijn: de huizenmarkt blijkt zeer afhankelijk te zijn van het consumentenvertrouwen van huiskopers in de huizenmarkt. Uit het onderzoek blijkt dat de consumenten niet rationeel kijken naar de koop van een huis, maar dat de prijzen sterk afhankelijk zijn van verwachtingen van toekomstig beleid dat de regering gaat voeren. Dit kan worden gezien als het begin van een bubbel: de huizenprijzen in China zijn niet realistisch, en worden vooral gezien als speculatiemiddel in plaats van consumptiemiddel.
De huizenmarkt van China is verantwoordelijk voor een significant gedeelte van het BBP, en dus zou een bubbel catastrofale gevolgen kunnen hebben. Het vermoeden bestaat echter dat het niet zo ver zal komen. In het verleden heeft de regering van China laten zien goed controle te kunnen nemen en de publieke schuld in China is zeer laag.
Dat betekent echter niet dat de regering het nu makkelijk zal hebben. De regering staat voor een dilemma: door veel in te grijpen op de marktwerking zijn de consumenten deze invloeden gaan zien als motivatie voor speculatie in de markt. Er is dus zeker geen sprake van natuurlijke marktwerking. Stimulatie van de markt zal mogelijk leiden tot een bubbel, met positieve effecten zoals een stijgende koopkracht voor huisbezitters en ontwikkeling van de huizenmarkt, maar het risico van een plotse daling van de marktwaarde. Dit kan onder andere leiden tot een crisis.
De markt aanscherpen zal leiden tot goedkopere lonen, en dus een interessantere handelspositie ten opzichte van landen zoals de VS. Door een betere handelspositie stijgt de export en dus stijgt de welvaart van China. Het is dus zeker niet makkelijk om hier een juist voorschrift te doen voor de regering. Mij lijkt het echter het eerlijkst voor huisbezitters om rustig de ontwikkeling van huizenprijzen te stagneren tot deze een even snelle groei heeft als de ontwikkeling van inkomens. Dit om huizen langzaam terug te kunnen brengen van een investeringsgoed naar consumptiegoed. Vervolgens zou ik vanaf deze positie een licht stimulerend beleid aanraden, met een groeipercentage ongeveer gelijk aan dat van de inkomens, dit zodat huizen betaalbaar blijven.
 
Sources:
 

  • National Bureau of Statistics of China
  • Thomas R Cook for Kansas City Fed: “How Much Would China’s GDP Respond to a Slowdown in Housing Activity?”
  • Working paper by the IMF: “Stabilizing China’s Housing Market”

[divider type=”triagle”][/divider]
Dit artikel is geschreven door Max Kloosterman

Read more

The Ewing Theory

The Ewing Theory

What happens if your team’s best player goes down with an injury, leaves for another team or retires? Your team should be less successful, right? Well, as it turns out, this is not necessarily always true. Sometimes, a team can inexplicably flourish without their...

Why your Dobble cards always match

Why your Dobble cards always match

Dobble: a game played by kids, but still very popular among adults. In the game, you have to draw two random cards and place them face-up on the table between all the players. Then, you have to look for the identical symbol between the two cards. Between every two...

Why do we count in base 10?

Why do we count in base 10?

What is two plus two? The realist will say four, the computer will say 100, and the cynic will say 5 – but which is correct? The reason we count in base 10 stems from the simplest fact: humans have 10 fingers. Understandable and logical, as this seems to be nature’s...